Il legislatore dell’emergenza ha voluto nell’ultimo anno e mezzo agevolare e incentivare gli interventi di efficientamento energetico degli edifici, introducendo a spron battuto nuove disposizioni, soprattutto per quanto attiene alle maggioranze necessarie in assemblea per l’approvazione di tali interventi in ambito condominiale.
Anzitutto non bisogna confondere i termini: l’Ecobonus 50%, introdotto prima dell’emergenza pandemica, consente con riguardo ad un numero piuttosto elevato di interventi, di detrarre il 50% della spesa nell’arco di 10 anni.
Molto più di interesse attuale, anche se riconosciuto per un numero alquanto ristretto di interventi, è il cosiddetto Superbonus 110%, introdotto dal Decreto “Rilancio”, poi modificato in più occasioni, da ultimo con la Legge di Bilancio 2021, il quale consente, in buona sostanza, di realizzare lavori importanti sul fabbricato, “pagandone” la quasi totalità mediante cessione del credito o sconto in fattura, sempre ricordato che una quota minoritaria del costo rimane sempre e comunque a carico del Condominio.
Con particolare riguardo alla disciplina condominiale, è oggi previsto che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui all’art. 119 del d.l. n.° 34/2020 (Superbonus 110%) e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi.
La Legge di Bilancio 2021, oltre a prorogare il Superbonus 110% fino al 30 giugno 2022, ha aggiunto che le deliberazioni dell’assemblea aventi per oggetto l’imputazione ad uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato sono valide se approvate con le medesime maggioranze di cui sopra, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
Come noto, l’insieme degli interventi da realizzare deve portare il condominio a realizzare un “salto” di almeno due classi energetiche: occorre cioè comprovare un miglioramento energetico del fabbricato per poter usufruire del bonus fiscale.
Uno degli aspetti più interessanti è che i singoli condòmini possono “agganciare” agli interventi sulle parti comuni del fabbricato (cosiddetti “interventi trainanti”) anche interventi sulle rispettive proprietà esclusive (cosiddetti “interventi trainati”, ad esempio la sostituzione dei serramenti), godendo di analogo beneficio fiscale.
Dal punto di vista prettamente pratico, è fondamentale per l’amministratore del Condominio che voglia intraprendere l’operazione programmare più assemblee.
Preliminarmente, infatti, occorre discutere e deliberare gli incarichi ai professionisti per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica preliminare, la verifica della conformità catastale e urbanistica, la fattibilità statica, la diagnosi energetica, l’individuazione precisa degli interventi che possano condurre al “salto” di classe energetica.
Una volta ottenuto lo studio di fattibilità e sanate le eventuali irregolarità riscontrate, occorre deliberare gli incarichi “tecnici” (Direttore Lavori, progettista, appaltatore) e relativi compensi.
Particolarmente nodale appare la questione del finanziamento.
Il legislatore, infatti, ha inteso agevolare i lavori oggetto del Superbonus consentendo la doppia opzione (sconto in fattura e cessione del credito), ma va ribadito che entrambe le operazioni configurano in realtà un vero e proprio finanziamento dei lavori, posto che le Banche, il cui ruolo si appalesa fondamentale, dovranno intervenire con l’acquisto del credito.
Infine va ricordato che per fruire del Superbonus e delle altre agevolazioni fiscali previste dalla legge occorre ottenere il rilascio del visto di conformità nonché di tutta una serie di attestazioni e asseverazioni.
Il primo attiene ai dati relativi alla documentazione che attesta che vi sono tutti i presupposti richiesti dalla legge per poter accedere al beneficio, e tale visto è rilasciato dai soggetti abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni.
Le seconde attengono all’asseverazione tecnica da parte dei soggetti coinvolti nell’operazione (progettista, direttore strutturale), i quali dovranno attestare il rispetto dei requisiti richiesti dalle normative in vigore e la congruità delle spese sostenute.
AVV. CHIESA GIULIO
CENTRO STUDI ANACI BERGAMO
Foto da Pixabay
commenta